问题一:对于按揭所购房屋,如何界定其权属及债权债务关系?
判断按揭房屋的关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。
情况一:购房人在婚前已取得房屋的所有权,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,应属于个人财产。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系,并不改变房屋所有权的归属。银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系,不因为婚姻关系而改变债务人。婚后共同偿还贷款的行为并不改变该房屋个人财产的性质,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还;离婚后未偿还的债务仍为个人债务。
情况二:一方在婚前办理按揭手续,以个人名义签订房屋预售合同,并缴纳首付款,在婚后才获得房屋所有权证,应属于个人财产。因为根据我国的房屋预售登记(鉴证程序)使债权具有了特定性或对抗性,由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生的信赖,以及该财产权利的是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此,在这种情况下即使产权证的取得在婚后,仍应属于个人财产,财产分割及债务处理同情况一。
情况三:对于产权证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的或者双方对所购房屋为共同共有约定在先,应认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,其按揭贷款债务为共同债务。因为该出资行为在婚前,所以非产权登记人一方应对自己出资行为并非赠与或借贷进行举证。
问题二:对于上述情况的房屋增值部分如何处理呢?
由一方个人购得,属婚前个人财产,但在结婚后,夫妻共同支付按揭款,对房屋的增值部分应作为夫妻共同财产予以分割,但具体分割中应扣除首付款所占的增值比例,然后再按照婚前婚后还贷的和尚未还贷的比例对增值款进行分割。
根据相关司法解释规定,处理房屋等增值款时,首先应把个人投资增值分为自然增值与经营增值。自然增值源于财产本身形态的变化,经营增值则由经营行为所产生。一方以婚前个人财产在婚后投资经营所取得的收益,也应作为婚后夫妻关系存续期间的夫妻共同财产;而婚前个人财产的自然增值,则应属于婚前个人财产所有人的个人财产,这一属性不应因夫妻婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。
现实案例:李先生与张女士于2003年10月16日登记结婚。婚前2002年6月,李先生在本市某地购买了一套商品房。该房合同价为30万元,由李先生以一人名义签订购房合同,并缴纳16万元首付款,其余房款由李先生向银行按揭贷款十年,每月还贷2000元左右。2004年6月,李先生取得了该房的产权证书。2007年9月,由于双方婚后感情不和,均同意离婚,但对房屋是否系夫妻共同财产存在分歧。经法院委托评估该房屋的价值为50万。
判决:李先生与房产公司签订《房屋预售合同》时,即取得了要求房产公司交付房屋以及产权过户的权益。在这种情况下,一般是以预售合同签订的时间作为购房时间,并以之与婚姻登记时间的先后来确定产权归属。根据相关法律,诉争房屋应属李先生的婚前个人财产。张女士婚后参与清偿贷款,不改变该房屋为李先生个人财产的性质,但对于房屋增值部分,李先生应按照张女士参与还贷比例给予合理的分配。由于双方不能达成协议,法院参照该房屋的评估价格,房屋的购买价为30元,李先生向银行贷款14万元,利息10万元,婚前偿还贷款本息32000元,双方婚后以夫妻共同财产偿还的贷款本息共计10万元。张女士的出资款占该房款总额的比例为17%。该房产的评估价格为50万元,则李先生应补偿张女士85000元。